Все о перепланировке в новостройке: особенности согласования

Жилье в новостройке может быть легко перепланировано. Однако далеко не все перемены разрешены законом без согласования с жилищной инспекцией и подготовки плана профессиональными проектировщиками. В отдельных случаях потребуется также согласие банка-кредитора, если квартира куплена в ипотеку, а также самого застройщика.

Показать содержание

• Что можно делать?
• Нужно ли согласовывать?
• С чего начать?
• Как узаконить?
Куда обращаться?     Документы для оформления     Сроки согласования     Стоимость услуги    
• Порядок действий до получения права собственности
• Особенности при ипотеке
• Чем грозят незаконные изменения жилья?
• Заключение

Что можно делать?

Перепланировкой считается любое изменение в квартире, которое ведет к переделке техпаспорта и согласованию с местными органами власти согласно ст. 25 ЖК РФ. Даже перенос дверного проема, который вроде бы не влечет никаких рисков, обязан согласовываться с жилищной инспекцией.

В новой квартире допускается:

• перестановка сантехнических приборов;
• заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;
• остекление балконов и лоджий;
• ликвидация или изменение формы тамбуров;
• установка перегородок и устройство проемов.

Для проведения всех этих работ требуется лишь уведомить жилищную инспекцию. Возможна и более серьезная перепланировка или переустройство помещения, но только после утверждения проекта жилищной инспекцией. После перепланировки жилого помещения обязательно вносятся изменения в техпаспорт БТИ.

Отметим, что значительная часть работ, которые обычно производят в только что построенных квартирах, не требуют никаких согласований и уведомлений. Например, не нужно никуда обращаться для демонтажа части ненесущих перегородок и возведения их на том же месте, но из других материалов (например, пеноблоков или с использованием шкафа-перегородки).

Это связано с меньшим количеством несущих стен в квартирах, а также часто предлагаемой застройщиками – свободной перепланировкой, которая дает возможность производить фактически любые изменения в квартире.

Нужно ли согласовывать?

Любые изменения в новостройке, которые связаны с переносом стен или расширением санузла требуют согласований. Одобрение проекта также необходимо при возведении дополнительных стен, разрушении уже имеющейся (например, для создания квартиры-студии), а также для переноса ненесущей стены либо дверного проема. Согласование требуется для:

• переноса санузла в другое место;
• переустройства кухни;
• частичного сноса ненесущей стены;
• переноса ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
• заделки дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
• изменения конструкции полов;
• устройство перегородок с большой нагрузкой на перекрытия.

Перепланировка квартиры согласуется:

• в уведомительном порядке;
• с предоставлением проекта и техническим заключением.

Если изменения не затрагивают несущих стен, а владелец квартиры не собирается расширять туалет или менять конструкцию пола, то для уведомления жилищных органов нужен минимум документов. Если предполагаются масштабные изменения в квартире, то придется заказывать проект в проектной организации, имеющей допуск СРО.

Например, это нужно делать, если происходит изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия. При затрагивании несущих стен потребуется также техническое заключение проектировщика дома.

С чего начать?

Для получения разрешения на перепланировку нужно подготовить проектную документацию, заявление и небольшой комплект документов. Пакет подается в службу «одного окна» МФЦ, который направляет бумаги в Государственную жилищную инспекцию города.

Можно и не обращаться к посредникам, а сразу отнести документы в местную администрацию или жилинспекцию города. На официальном сайте мэра Москвы предоставлена возможность подачи заявления онлайн. Аналогичная возможность есть также на сайте Госуслуги.

Как узаконить?

Согласование перепланировки требует серьезных расходов и правильного выбора проектной организации, которая будет готовить проект. В противном случае велик риск обрушения или других негативных последствий, особенно в случае сноса стен и масштабных реконструкций.

Для оформления разрешения нужно:

1. Заказать проект перепланировки.
2. Заказать и получить техпаспорт в БТИ.
3. Обратиться в МФЦ или жилинспекцию с заявлением о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.
4. Получить решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.
5. Получить от приемочной комиссии акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах (после проведенных работ).

Акт о завершении перепланировки подписывается после осмотра уже готового помещения. Для того чтобы он был составлен собственник квартиры должен предоставить журнал сделанных работ, копии документов на квартиру, техплан БТИ и поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану после произведенного ремонта.

Только после подписания акта сделанные работы могут считаться узаконенными. Необходимо будет также заказать новый техплан в БТИ, где будут отражены все изменения.

Куда обращаться?

Согласование перепланировки проводится в территориальном отделении Государственной жилищной инспекции города либо в местных администрациях.

Если все работы уже сделаны без разрешений (а такое случается вопреки закону довольно часто), то для того чтобы их узаконить придется обращаться в суд. До этого нужно заказать техпаспорт в БТИ, все тот же проект уже сделанной перепланировки и обратиться с собранным пакетом документов в архитектурный отдел муниципалитета.

Никакой гарантии удачного исхода согласования перепланировки через суд не существует, особенно если есть жалобы от соседей.

Документы для оформления

Комплект документов для оформления перепланировки зависит от того в каком порядке требуется согласование: уведомительном или с предоставлением проекта.

Для уведомления о перепланировке требуется:

• заявление в письменной форме;
• копия паспорта собственника;
• копии документов о собственности;
• техпаспорт БТИ;
• для нежилого помещения – поэтажный план с экспликацией, выписка из техпаспорта на здание, справка органа технического учета о состоянии здания.

Для согласования проекта требуется:

• заявление;
• копии паспорта собственника;
• копии документов на квартиру;
• техническое заключение автора проекта дома или проектной организации с допуском СРО;
• план и экспликация до перепланировки.

Сроки согласования

Сроки согласования проекта зависят от его сложности. В среднем нужно быть готовым к тому, что эта процедура займет не менее одного месяца – на согласование перепланировки помещения уйдет до 20 дней, если дом-объект культурного наследия или помещение находится на последнем этаже дома – до 30 дней.

Стоимость услуги

В перечень расходов владельца квартиры входит заказ проекта перепланировки, а также его согласование с государственными органами (от 70 до 150 тыс. рублей). Если квартира в ипотеке, то для получения письменного согласия банка также нужно будет заплатить от 5 тыс. рублей.

Порядок действий до получения права собственности

Если дом еще не сдан в эксплуатацию, то права собственности на него еще не зарегистрированы. Многих покупателей нового жилья это не останавливает и они готовы заниматься вопросом согласования будущей перепланировки. Для этого необходимо.

1. Обратиться в проектную компанию и заказать проект перепланировки.
2. Показать готовый проект застройщику и получить его согласие.
3. Передать пакет документов в жилинспекцию.
4. Получить официальное разрешение на проведение работ.
5. Провести переустройство жилого помещения и получить акт комиссии.

Пока у дольщика не прав собственности на жилье, он подает на согласование копию ДДУ, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, согласие застройщика на проведение перепланировки. Потребуется также справка от застройщика о том, что все договорные обязательства перед ним были выполнены.

После того как работы по перепланированию будут завершены, придется еще пригласить для проверки комиссию из жилинспекции, чтобы составить акт, а также сотрудников БТИ, чтобы заново обмерить помещение. Все перемены должны быть зафиксированы в техпаспорте БТИ и расширенной выписке ЕГРН.

Особенности при ипотеке

Если перепланировку жилья намерен сделать ипотечный заемщик банка, то нужно предварительно получить согласие кредитора. Письменное разрешение на реконструкцию квартиры входит в обязательный список документов, необходимых для согласования и получения разрешения на перепланировку квартиры в ипотеке.

Возможна также ситуация, когда кредитным договором запрещаются любые перепланировки в связи с тем, что они могут изменить стоимость залога. В этом случае заемщик вообще не сможет провести работы либо должен их делать на свой страх и риск, осложняя отношения с банком-залогодержателем.

Чем грозят незаконные изменения жилья?

Если все преобразования в квартире проводились без согласований, то нарушителю грозят санкции. Это, прежде всего, штраф за незаконную перепланировку. Согласно ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях придется заплатить от 2 до 2,5 тысячи рублей для физических лиц. Жилинспекция вправе также обязать вернуть квартиру в прежнее состояние, что может привести к серьезным расходам.

Квартиры с не узаконенными перепланировками не берут в залог банки при выдаче кредита. Возникают сложности и при продаже такого жилья – его могут оценить гораздо дешевле в связи с необходимостью оплачивать расходы на согласование изменений.

Заключение

Перепланировки квартир в новостроях случаются довольно часто. Разумно согласовывать все свои действия по кардинальным изменениям в квартире с жилинспекцией. В противном случае малейшая жалоба соседей приведет к визиту инспектора и выписке штрафа. От собственника квартиры также потребуют провести повторный ремонт для устранения нарушений.