14 шагов на пути к новостройке или что это за договор между ЖСК и собственником на покупку недвижимости?

Согласно Федеральному закону №214, гражданин самостоятельно имеет право выбирать способ покупки квартиры.

Часто сделки совершаются через жилищно-строительные кооперативы. Это требует заключения договора на приобретение жилья.

К покупке жилья через ЖСК нужно подойти серьезно: ваши усилия в будущем окупятся, сделав вашу жизнь стабильной и комфортной.

Поэтому далее мы поговорим о главном элементе такого приобретения жилья — договоре с ЖСК.

Показать содержание

• Договор ЖСК — что это такое?
• Инвестор или инвестор-застройщик
• Заключение и регистрация
Нюансы процедуры оформления    
• Заключение

Договор ЖСК — что это такое?

Договор ЖСК – это популярный способ продажи новых жилых помещений. В нем описываются:

• условия вложения денежных средств пайщиком в постройку дома;
• первоначальный взнос, последующие оплаты;
• сроки, отведенные на строительство;
• описание и характеристика строящегося помещения;
• условия, на которых пайщик может выйти из кооператива, а также вернуть вложенные деньги.

Для договоров между ЖСК и собственником нет законодательно установленного образца.

Кооператив имеет полное право составлять его на любых условиях (сроки, условия продажи и возврат взносов), а пайщик может согласиться с ними, либо отказаться и подыскать для себя иной вариант. Договор всегда составляется на лучших для застройщика условиях.

Данный договор подписывается для урегулирования отношений между кооперативом и пайщиками. Действует на основании ФЗ 215 «О жилищно-накопительных кооперативах». Цель заключения договора об участии в ЖСК — обязать кооператив предоставить нужную квартиру покупателю по завершению строительства.

Перед подтверждением своего согласия на покупку квартиры именно в этом ЖСК нужно:

1. изучить его Устав, там должны быть сведения о:
   • названии и местонахождении кооператива;
   • цели работы;
   • порядке входа и выхода из него;
   • выплате пая и его величине;
   • обязанностях руководящих органов;
   • ликвидации и реорганизации.
2. Проверить, имеется ли разрешение на постройку многоквартирного дома.
3. Узнать про наличие свидетельства о праве собственности и аренды земельного участка.
4. Разведать, не находится ли кооператив на стадии банкротства.

Инвестор или инвестор-застройщик

Жилищно-строительный кооператив бывает как просто инвестором, так и инвестором-застройщиком.

Инвестор-застройщик бережет свое «честное» имя застройщика и ответственно выполняет обязательства по строительству.

Это идеальный вариант.Инвестор же заключает договор со сторонним застройщиком, а сам только накапливает денежные средства.

Существуют риски в такой ситуации:

• застройщик может разорвать договорные отношения с ЖСК, когда тот не выполняет обязательства;
• застройщик может передать кооперативу не все жилые помещения, а ровно столько, сколько оплачено.

Документы ЖСК не проходят государственную регистрацию, а значит, существует риск попасть на недобросовестных застройщиков. Имеются следующие виды договоров ЖСК при покупке новостройки:

• займа;
• купли-продажи;
• переуступки потребительских прав;
• долевого участия;
• оплаты векселями.

Любым из этих видов договоренности могут воспользоваться граждане на свое усмотрение. Риски денежных и имущественных утрат при этом возрастают. Также от выбранного вида зависит стоимость недвижимости.

Читайте также: Что такое уступка права аренды земельного участка?

Заключение и регистрация

1. Изучить и выбрать ЖСК, учитывая репутацию застройщиков;
2. Прочитать договор застройщика с ЖСК, найти там пункт о возможных рисках при невыполнении кооперативом обязательств, а также пункт о четко прописанной цене за один метр квадратный жилого помещения;
3. Узнать на какую квартиру вы претендуете (площадь, этаж, количество комнат);
4. Проверить всю документацию, находящуюся у застройщика (свидетельство на право собственности земельного участка, разрешение на строительство и срок его действия, проектную документацию);
5. Удостоверится, что данное ЖСК не банкрот и написать заявление на вступление в него. После приема в кооператив нужно будет оплатить членский взнос, уплата паевого взноса не является заключением договора. В случае разногласий суд, скорее всего, будет не на стороне пайщика;
6. Выполнять все требования, описанные в Уставе ЖСК, потому что есть шанс быть отчисленным из него без уведомления;
7. Стребовать документ, заверенный нотариально, о том, что вы являетесь пайщиком и взнос уплачен;
8. Хранить чеки от всех дальнейших платежей и взносов;
9. Узнать каким образом будет осуществляться передача жилого помещения;
10. Подробно изучить пункты Устава, ведь подписав договор, вы соглашаетесь с его содержанием;
11. Изучить законодательство, касающееся жилищных вопросов;
12. Разузнать, на кого ляжет оплата коммунальных услуг в промежутке от сдачи дома в эксплуатацию до окончательного переселения потенциальных жильцов;
13. Посмотреть пункт договора о причинах исключения из пайщиков (просрочка оплаты взноса больше месяца, неустойка за каждый день 0,2%);
14. Возможен уход из кооператива, при слишком затянувшемся по времени строительстве (паевый взнос возвращают);

Скачать примерный образец договора с ЖСК.

Нюансы процедуры оформления

При заключении договора жилищно-строительного кооператива необходимо обратить внимание на следующие пункты:

1. Возможна перепродажа квартир пайщиков сторонним лицам, так как договор ЖСК не регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
2. Стоимость квартиры не фиксированная, возможны переплаты;
3. Любой ЖСК может прописывать в договоре свои правила, с которыми имеет смысл разбираться вместе с юристом;
4. Участок земли может быть документально не допущен под застройку сотрудниками Росреестра и тогда дольщики теряют все вложенные в постройку средства;
5. Если договор жилищного кооператива будет расторгнут, денежные средства пайщику сразу вернуть не удастся, придется ждать продажи жилья.

Заключение

Покупка квартиры в строящемся многоквартирном доме дело очень сложное и рискованное. Если есть подходящий вариант на рынке вторичного жилья, то лучше воспользоваться им.