Покупаем долю в квартире по ипотеке правильно. Условия, нюансы оформления и практические рекомендации

Известно, что ипотечная покупка комнаты в коммунальной квартире или просто доли жилплощади – процедура, сопряженная с большим количеством рисков, чем стандартная схема приобретения в кредит целой квартиры.

Комнату в коммунальной квартире или в частном доме вполне можно купить в ипотеку.

Некоторые банки готовы выделить кредиты на такие покупки в размере 300-600 тыс. рублей под 12-14% годовых. Правда, проверка юридической чистоты подобной сделки может занять больше времени, чем в случае с обычной квартирой.

Показать содержание

• Условия оформления кредита
• В чем особенности сделки купли-продажи коммунальной комнаты?
• Основные требования банков к заемщикам
• Какие банки выдают ипотеку на долю в недвижимости?
• Как купить часть жилья?
Какие документы понадобятся?     Как составить ипотечный договор?     Регистрация сделки     Можно ли получить налоговый вычет?    
• Причины отказа в кредите при выделении части жилья несовершеннолетнему
• Заключение

Условия оформления кредита

У комнаты должен быть отдельный вход, а у владельцев свой лицевой счет и все документы, подтверждающие право собственности.

Условия кредитования:

• минимум 11-14% годовых;
• срок от 5 до 30 лет;
• минимальная сумма от 300 тыс. рублей;
• первоначальный взнос от 10-30%.

Если выделение доли недвижимости еще не состоялось, то перед тем как претендовать на кредит нужно сначала пройти эту процедуру и оформить электронную запись в ЕГРН. Для банков очень важна ликвидность доли в квартире, так как в случае если заемщик не справится с кредитом, придется продавать залог. Продажа может обернуться проблемой, если возник вопрос с документами либо споры с соседями.

В чем особенности сделки купли-продажи коммунальной комнаты?

Главная особенность сделки купли-продажи в том, что потребуются отказы от преимущественного права приобретения от всех жильцов, которые имеют доли в квартире или доме.

Если не получить такой отказ, то сделка может быть оспорена в суде. Купчая на комнату в обязательном порядке заверяется нотариусом, хотя для других сделок это не является обязательным.

Любой риэлтор подтвердит также, что на комнаты в коммуналке спрос меньший, чем на полноценные квартиры. И это еще одна причина, по которой долевую покупку кредитуют далеко не все банки.

Возможно, придется обратиться не в один, а множество банков и не факт, что условия, которые предложат будут действительно выгодны для заемщика (например, ставка будет не 10%, а 13 или 14% годовых).

Предлагаем посмотреть видео об особенностях покупки коммунальной комнаты:

IncomePoint.tv: продажа комнаты в коммунальной квартире

Основные требования банков к заемщикам

Ипотеку могут оформить лица:

• с гражданством РФ и в возрасте от 20-21 года;
• с общим трудовым стажем не менее года;
• с доходом минимум в 1,5-2 раза превышающим расходы по кредиту;
• при наличии капитала в размере 10-30% стоимости комнаты.

Повышенные требования предъявляются и к юридической чистоте сделки, поскольку покупка комнаты считается более рискованной, чем приобретение квартиры. Могут навязать заемщику и обязательную страховку от риска утраты права собственности, что только увеличит расходы на кредитование.

Банк обязательно запросит расширенную выписку из ЕГРН, чтобы изучить статистику перехода прав собственности, а также проверит, нет ли среди собственников лиц, которые находятся в местах лишения свободы и могут в любое время вернуться и предъявить свои права.

Выкуп доли в квартире у родственников за счет ипотеки, скорее всего не получиться, поскольку подобные сделки не приветствуются банками.

Какие банки выдают ипотеку на долю в недвижимости?

Долю в коммунальной квартире или доме готовы кредитовать не менее десятка банков.

Их условия довольно похожи: на первоначальный взнос требуется минимум 10% стоимости комнаты, а сам заем можно оформить на срок до 25-30 лет.

При средней стоимости комнаты в коммуналке в 1-1,5 млн. рублей на момент покупки при себе нужно иметь минимум 100-150 тыс. рублей (без учета расходов на оформление сделки, страховки, комиссию риэлтору). Учитывая предложенные банками ставки в случае оформления ипотеки на 10 лет на сумму 900 тыс. рублей, ежемесячный платеж составит минимум 11-12 тыс. рублей (при минимальной ставке в 10% годовых).

Какие российские банки выдают ипотеку на покупку доли в квартире:

Как купить часть жилья?

Будущему заемщику необходимо:

1. Подготовить пакет документов для кредитования.
2. Выбрать банк и подать заявление на выдачу кредита вместе с документами.
3. Получить ответ (в среднем через 2-7 дней).
4. Заключить предварительный договор с продавцом доли и передать задаток.
5. Оформить договор купли-продажи, зарегистрировать его и оплатить кредитными средствами.

На весь процесс может уйти от одной недели до пары месяцев. Самое сложное в этой процедуре – проверка юридической чистоты и получение согласия банка на выдачу кредита.

Какие документы понадобятся?

Для оформления кредита нужно будет заполнить заявление-анкету. В этом документе нужно будет рассказать:

1. обо всех своих доходах;
2. стаже работы;
3. наличии имущества (квартиры, машины и пр.);
4. займов в других банках;
5. семейном положении.

Скачать образец заявления-анкеты на получение кредита на покупку жилья

Следует обратить внимание на то, что анкета заполняется честно, так как вся эта информация будет проверяться сотрудниками банка.

Для заемщика потребуется:

1. заявление на выдачу кредита;
2. копия паспорта;
3. нотариально заверенное согласие супруги на сделку (нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости?);
4. копия трудовой книжки;
5. справка с работы о доходах или 2-НДФЛ;
6. СНИЛС или ИНН.

• Скачать бланк согласия супруга на покупку доли в квартире
• Скачать образец согласия супруга на покупку доли в квартире

Дополнительные документы, которые берутся у продавца доли:

1. копия паспорта, СНИЛС или ИНН;
2. копии правоустанавливающих документов на долю в квартире;
3. расширенная справка ЕГРН;
4. выписка из домовой книги;
5. техплан БТИ;
6. свидетельство о рождении детей, разрешение органов опеки на продажу (если есть);
7. письменный отказ соседей от приоритетной покупки доли;
8. нотариально заверенное согласие супруги на сделку;
9. отчет об оценке стоимости доли в квартире.

• Скачать бланк отказа соседей от приоритетной покупки доли
• Скачать образец отказа соседей от приоритетной покупки доли

Заключение об оценке рыночной стоимости комнаты чаще всего оплачивает будущий заемщик (от 3-6 тыс. рублей). Остальные документы должны быть на руках у продавца. Перед тем как передавать задаток нужно объяснить продавцу, что сделка будет оплачена за счет ипотечного кредита, поэтому необходимо заранее представить в банк нужный пакет документов с его стороны.

Читайте также: Всегда ли нужно получать нотариально согласие супруга на продажу недвижимости?

Как составить ипотечный договор?

Ипотечный договор составляется банком. В нем четко прописывается сумма кредита и сроки его погашения, схема оплаты (аннуитетная или классическая), штрафы в случае просрочки, ответственность за непогашение займа в установленный срок.

В договоре должны быть указаны:

• предмет ипотеки (доля в квартире);
• его оценка (стоимость);
• размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Подписывается ипотечное соглашение на условиях передачи комнаты в залог до момента полной выплаты кредита. Все это время комната будет находиться под обременением и ее нельзя будет продать или сдать без согласия банка.

Обязательным требованием является и страхование залога, а также жизни заемщика. Иногда дополнительно требуется и оформление титульной страховки. Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Читайте также: Страхование титула при покупке квартиры

Регистрация сделки

Факт передачи купленной комнаты в залог регистрируется в Росреестре. Для этого заемщик подает заявление установленной формы. При регистрации должен присутствовать сотрудник банка.

Помимо заемщика инициировать регистрацию вправе и сам банк либо нотариус, удостоверивший договор. Срок регистрации – меньше недели. Далее необходимо забрать свидетельство о регистрации и отдать эти документы банку, сразу после этого кредитные средства будут переведены или выданы на руки продавцу доли в квартире.

• Скачать бланк заявления в Росреестр на регистрацию прав на недвижимость
• Скачать образец заявления в Росреестр на регистрацию прав на недвижимость

Можно ли получить налоговый вычет?

Заемщик, который купил долю квартиры в ипотеку вправе рассчитывать на налоговый вычет, если у него есть официальный доход и он выплачивает налог на доходы.

Сумма вычета распределяется между владельцами квартиры в соответствии с их долями. Каждому долевому собственнику предоставляется максимальная сумма, при этом размер вычета пропорционален имеющейся доле в квартире.

Но при сделке между близкими родственниками и супругами налогоплательщик не имеет права на получение вычета из стоимости доли (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Но если доля выкупалась у дальних родственников (не братьев, сестер либо родителей), то претендовать на вычет все же можно.

Для оформления вычета нужно обратиться в налоговую по месту жительства и заполнить декларацию (подается до 30 апреля каждого года). Рассчитать сумму налогового вычета при покупке жилья можно с помощью онлайн-калькулятора.

Причины отказа в кредите при выделении части жилья несовершеннолетнему

Если комната в коммунальной квартире покупается в ипотеку, а для первоначального взноса использовались средства материнского капитала, то выдел доли детям в таком жилье обязателен. При этом требуется согласие органов опеки на такую сделку, так как комната передается в залог, а также согласие самого банка на выдел доли ребенку.

С последним могут возникнуть серьезные проблемы. Невозможность выселить несовершеннолетнего при неуплате кредита — риск для кредитора.

Понадобится разрешение органов опеки и попечительства, а они смогут его предоставить, только если у ребенка есть возможность переехать в новое жилье, не хуже предыдущего. Для решения этой проблемы заемщики часто вынуждены обращаться в суд. Только после выигранного судебного процесса банк может дать свое согласие на выделение доли в ипотечном жилье детям.

Но чаще всего потенциальным заемщикам с детьми просто отказывают в выдаче кредита еще на этапе подачи заявки. Как вариант можно предложить кредитору в качестве залога банку другую недвижимость, в которой не зарегистрирован ребенок либо выделить долю для него в квартире родственников.

Заключение

Покупка в кредит доли в квартире или доме может быть связана с массой сложностей. Далеко не все банки готовы выдать заем на кредит, опасаясь трудностей с продажей залога в будущем.

Кроме того самому продавцу придется получить письменный отказ от всех жильцов коммунальной квартиры или дома, которые имеют постоянную регистрацию и право собственности на свои доли. Любой из них может обжаловать сделку купли-продажи, если такой отказ не был получен и доля была продана посторонним лицам без ведома соседей.