Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке: условия Сбербанка, ВТБ 24. Как быстро оформить разрешение?

Типовая планировка многоквартирных домов не отличается особым разнообразием решений в проектировании помещений. Перепланировка дает возможность сделать свою квартиру более комфортной и современной. В связи с тем, что большая часть россиян приобретает жилье в ипотеку, вопрос о возможности переустройства ипотечных квартир возникает довольно часто.

Показать содержание

• Можно ли делать по закону?
Когда будет отказ банка?    
• Условия переустройства купленного жилья
Сбербанк     ВТБ 24    
• Как быстро оформить разрешение?
Изучение ипотечного договора: когда она запрещена?     Можно ли проводить работы без согласия соседей?     Составление плана с проектом     Как сделать оценку стоимости до и после?     Обращение к страховой компании     Список документов к заявлению     Что необходимо предоставить Жилищной инспекции?     Получение технического паспорта     Уведомление кредитной организации    
• Сроки и цена при согласовании
• Что будет, если не узаконить уже выполненное переустройство?
• Заключение

Можно ли делать по закону?

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке» не устанавливает запрета на проведение перепланировки залоговой квартиры. Собственник имеет право вносить изменения в помещение по своему желанию, если это не противоречит жилищному законодательству.

Однако, в главу V закона включены также требования к обеспечению сохранности залогового имущества:

1. заемщик обязан обеспечить поддержание имущества в исправном состоянии;
2. залогодатель имеет право проверять текущее состояние залоговой недвижимости, условия ее содержания;
3. при несоблюдении заемщиком обязательств по поддержанию сохранности квартиры и нарушении правил пользования ею, кредитор имеет право потребовать досрочно погасить сумму займа либо взыскать залоговое имущество.

Это значит, что если в договор включен запрет на внесение существенных изменений в залоговое помещение, то заемщик не должен его нарушать. Поэтому для банка действия собственника при самовольной перепланировке будут считаться незаконными.

Причина такой меры в том, что банку важно сохранение ликвидности жилого помещения, а изменение внутреннего устройства может снизить стоимость квартиры.

Когда будет отказ банка?

В соответствии с ФЗ N 102-ФЗ заемщик может производить косметический и капитальный ремонт в квартире. Кредитные организации ссылаются на статьи 25-29 ЖК РФ при определении того, что может считаться перепланировкой жилого помещения, а что нет.

Банк может отказать в перепланировке в следующих случаях:

• любые изменения, которые могут привести к нарушению целостности или разрушению основных конструктивных частей здания;
• остекление лоджий и балконов, на которых располагаются пожарные лестницы;
• нарушение работы инженерной инфраструктуры дома;
• ухудшение условий проживания жильцов;
• перепланировка приведет к снижению стоимости квартиры.

Условия переустройства купленного жилья

Перед обращением в банк для получения разрешения стоит ознакомиться с ипотечным договором на купленное жилье. Условия переустройства залогового имущества оговариваются в разделе «Права и обязанности сторон». Обычно банки включают пункт о возможности перепланировки с разрешения Залогодателя. Если в договоре есть такой пункт, то стоит обратиться в отделение банка для консультации.

Однако, в ряде случаев банки устанавливают полный запрет внесения любых изменений, кроме косметического и текущего ремонта. Наличие подобного условия в договоре означает, что собственник не сможет произвести перепланировку до окончания выплаты долга.

Рассмотрим подробнее кредитные договоры Сбербанка и ВТБ24.

Сбербанк

По договору заемщик обязуется не совершать действий, которые могут привести к повреждению или утрате недвижимости, а также к снижению ее цены. Соответственно, для получения согласия Сбербанка на проведение перепланировки потребуется:

• проект планируемых работ, составленный в специализированной организации;
• заключение оценочной экспертизы о том, что стоимость жилища после перепланировки не понизится;
• согласие страховой фирмы на проведение работ с перечнем вносимых изменений.

После получения от банка разрешения заемщик может обратиться в государственные органы для получения разрешения на работы.

ВТБ 24

В ипотечном договоре ВТБ 24 указывается на ответственность заемщика за грубое нарушение правил эксплуатации и ремонта помещения. Для согласования перепланировки потребуется предоставить в банк следующие документы:

1. Согласие страховой компании на проведение работ, включающее перечень работ, наличие корректирующих коэффициентов на время их проведения, принятие компанией рисков возможного повреждения имущества в ходе работ, чек об оплате дополнительных услуг компании.
2. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что планируемые работы не повредят зданию (в случае, если дом является памятником архитектуры или истории).
3. Заключение оценочной экспертизы, подтверждающее, что факт перепланировки не снизит стоимость квартиры.
4. Заявление от собственника на официальном бланке ВТБ 24.

ВТБ 24 предъявляет требования к отсутствию у заявителя просроченных задолженностей:

• по выплате кредита;
• по оплате страхования ипотечных рисков;
• по предоставлению документов, которые заемщик обязуется подавать в указанные в договоре сроки (квитанции об уплате налогов, коммунальных платежей и т.д.).

Как быстро оформить разрешение?

Для того чтобы в кратчайшие сроки оформить разрешение лучше следовать определенному алгоритму действий. Это поможет избежать ошибок и ускорит весь процесс.

Изучение ипотечного договора: когда она запрещена?

Первым делом стоит внимательно прочитать договор на предмет наличия в нем пунктов, которые запрещают переустройство залогового имущества:

• Если банк внес запрет на произведение какого-либо ремонта, кроме косметического, то придется подождать окончания действия договора.
• Если в договоре указано, что перепланировка производится с согласия кредитора, то перепланировка возможна. Стоит обратиться в отделение банка за консультацией.
• Если в договоре не оговариваются условия изменения помещения, то обратиться в банк за консультацией тоже придется.

Менеджер поможет сориентироваться в списке необходимых документов и требованиях банка к заявителю. Обратиться за консультацией стоит по той причине, что в договоре не указывается конкретной процедуры получения разрешения, а информация в интернете носит ознакомительный характер.

Можно ли проводить работы без согласия соседей?

Обязательное нотариально заверенное согласие соседей может потребоваться в случае:

• проведения перепланировки в коммунальной квартире;
• если в ходе работ будет затронуто общедомовое имущество.

Составление плана с проектом

Для страховой компании и банка будет недостаточно простого описания работ, которые будут проводиться в квартире. Необходимо составить план в специализированной проектной организации, в котором будет отражена информация:

• о перечне планируемых работ;
• о ходе работ, включая демонтажные и монтажные работы;
• о плане до переустройства;
• о плане после переустройства.

Сроки оформления проектных документов составляют от 3 дней до 30 дней в зависимости от сложности переустройства.

Как сделать оценку стоимости до и после?

Перепланировка может снизить рыночную стоимость квартиры, что невыгодно банку, поэтому заемщик должен предоставить заключение оценочной экспертизы. Для этого в оценочную организацию подается проект. В заключении оценщика указывается:

• перечень работ;
• стоимость квартиры до планируемых работ;
• стоимость квартиры после их проведения.

Обращение к страховой компании

Их изменение влечет за собой необходимость обращения к страховой компании для перерасчета основной страховой суммы. Для этого потребуется:

• договор страхования;
• проектная документация;
• результаты оценочной экспертизы.

Согласие страховой компании на перепланировку содержит:

• перечень планируемых работ;
• корректирующие коэффициенты, которые учитывают возможность нарушения целостности и исправности помещения;
• согласие компании принять риски возможного повреждения имущества во время ремонта.

Для получения согласия потребуется оплатить дополнительные услуги компании.

Список документов к заявлению

Подается заявление в банк с приложением пакета документов:

• паспорт заемщика;
• свидетельство на право собственности;
• договор ипотеки;
• разрешение от страховой компании;
• чек об оплате дополнительных страховых услуг;
• результаты оценочной экспертизы;
• проект перепланировки;
• технический паспорт квартиры.

Рассмотрение заявки занимает от 5-10 дней.

Что необходимо предоставить Жилищной инспекции?

Не стоит затягивать с обращением в Жилинспекцию, так как на рассмотрение заявления может уйти много времени. К заявлению на разрешение перепланировки прилагаются:

• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• проект;
• паспорт БТИ с поэтажным планом и экспликацией;
• согласие кредитора на совершение ремонтных работ;
• заключение автора проекта дома (при внесении изменений в несущие конструкции здания).

Срок рассмотрения заявления занимает около полутора месяцев, после получения разрешения можно приступать к работам.

• Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры
• Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

Получение технического паспорта

После завершения всех ремонтных работ собственник должен обратиться в БТИ для составления нового плана квартиры.

БТИ направит своего сотрудника для произведения замеров и составления техпаспорта.

Уведомление кредитной организации

Необходимо предоставить документы о регистрации перепланировки в жилинспекции и обновленный техпаспорт БТИ в банк.

Сроки и цена при согласовании

Примерные сроки согласования:

1. рассмотрение заявления в банке 5-10 дней;
2. составление проекта от 3 дней до 1 месяца;
3. оценочная экспертиза займет не более недели;
4. согласование в Жилинспекции до 1,5 месяцев.

Примерная стоимость:

• разработка проекта обойдется в 15-20 т.р.;
• получение техпаспорта в БТИ будет стоить 5-7 т.р.;
• комиссия банка может составить 2-3 т.р.;
• госпошлины обойдутся в 1,5-2 т.р.

Что будет, если не узаконить уже выполненное переустройство?

Теоретически хозяин квартиры может сделать ремонт по своему усмотрению и скрыть информацию об этом от банка и государственных органов. Однако, эти действия могут обернуться множеством неприятных последствий:

1. за неузаконенную перепланировку полагается наложение административного штрафа на собственника в соответствии с положениями ст. 7.21 КоАП РФ;
2. жилинспекция в праве потребовать возвращение квартиры в исходное состояние за счет средств собственника;
3. банк может потребовать в краткий срок полного возмещения суммы займа либо взыскать имущество с заемщика.
4. процедура узаконивания уже совершенных ремонтных работ обойдется намного дороже, чем предварительное получение разрешения.

Заключение

Любые действия в отношении залогового имущества требуют особой осмотрительности от собственника. Грубые нарушения договора могут привести к катастрофическим последствиям вплоть до взыскания квартиры. Об этом стоит помнить, приступая к ремонту в ипотечной квартире.