Задумались над перепланировкой лоджии? Мы расскажем, как это сделать без нарушений!

Собственники квартир часто расширяют пространство жилого помещения за счет присоединения квадратных метров лоджии к кухне или комнате. Чем грозит данное перевоплощение квартир? Что относится и не относится к перепланировке лоджии, как узаконить данную процедуру и какие документы для этого необходимо подготовить — в данной статье подробно рассмотрим каждый пункт.

Показать содержание

• Можно ли присоединить балкон к кухне или комнате?
• Что относится к изменению конструкции квартиры?
• В чем однозначно откажут при согласовании?
• Как узаконить переделку нежилого помещения?
Порядок действий     Куда обратиться?     Документы     Сроки и стоимость    
• Почему могут запретить подобные действия?
• Штрафы за нарушение
• Заключение

Можно ли присоединить балкон к кухне или комнате?

На практике часто встречаются случаи, когда владелец жилья самовольно расширяет территорию кухни или комнаты за счет площади лоджии, причем делается это без согласования, составления проекта и прочих положенных процедур. Закон таких самопроизвольных действий не одобряет по причине того, что только специалисты могут определить какие конструкции можно убирать, а какие считаются несущими и как их правильно демонтировать, чтобы не допустить послабления прочности дома.

Если же у владельца недвижимости имеются все разрешающие документы для проведения перепланировки, цель которой – объединение лоджии с жилым помещением или кухней, то закон разрешает проведения такой процедуры. Это прописано в следующих законодательных документах:

• в Постановлении № 170 Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года;
• в статьях 25, 26, 44 Жилищного кодекса РФ.

Проведение несогласованных работ (самостоятельных) влечет за собой серьезные проблемы, если предстоит передача жилья в наследство, оформление дарственной, его обмен или продажа и другие случаи, предполагающие смену владельца квартиры.

Во всех вышеперечисленных случаях для переоформления документов потребуется технический паспорт помещения, в котором указана планировка квартиры и она должна соответствовать действительной. Если такие данные не совпадают, то может потребоваться процедура возврата жилого помещения в надлежащее состояние.

По закону, лоджия – это нежилое помещение. Увеличение жилплощади квартиры присоединением лоджии нарушает соответствующие нормативы, указанные в документах Росеестра. К тому же меняется статус территории лоджии – она переходит из нежилой в жилую.

Что относится к изменению конструкции квартиры?

Перепланировка лоджии – это изменение ее конструкции в пределах жилой площади квартиры, без нарушения целостности наружной стены, в которой лоджия является нишей. Сюда же относится и застекление балкона – это тоже считается перепланировкой, если застекление не предусмотрено по техническому плану при сдаче жилья в пользование.

Разрешается демонтировать/изменять промежуточную стену, являющуюся опорой для оконной рамы жилой комнаты или кухни, но только с разрешения специалиста, который будет выносить свое заключение, опираясь на особенности конструкции здания.

На практике существует два способа объединить лоджию с комнатой или кухней:

1. демонтировать дверь и окно между лоджией и жилплощадью, а конструкцию стены не трогать;
2. убрать дверь, окно, демонтировать подоконную стенку, в результате чего произойдет объединение площадей комнаты (кухни) и лоджии с общим полом.

В случае демонтажа всей конструкции, ограждающей площадь лоджии от жилого помещения, объединенное пространство получает общий пол и, соответственно, большую площадь. Разрешение на проведение такого демонтажа можно получить только у проектировщика или строительного инженера данного дома после тщательного изучения проектного плана.

Таким образом к перепланировке лоджии относятся следующие действия:

1. Удаление оконного блока. Демонтаж (добавление или расширение) оконного блока – это перепланировка, которая должна быть согласована, а изменения внесены в технический паспорт квартиры.
2. Демонтаж подоконной стены. Такой вариант реконструкции помещения требует обязательного согласования и получения разрешения на его проведение.
3. Остекление лоджии. Такое действие, как показывает судебная практика, может быть отнесено и к перепланировке. Остекление лоджии – это установка на фасадную часть теплоизолирующей и шумоподавляющей конструкции, которая увеличивает нагрузку на несущую стену, а также изменяет вид фасада здания.

   Именно из-за этих двух основных причин при остеклении требуется получить соответствующее разрешение уполномоченных органов, а также внести изменения в технический паспорт на квартиру.

В чем однозначно откажут при согласовании?

При решении переустроить свое жилое помещение, согласовывая перепланировку собственнику однозначно откажут в следующих случаях:

• выдвижение лоджии за уровень стены фасада здания;
• создание дополнительного балкона (если квартира расположена на втором и последующих этажах);
• уменьшение боковых простенков лоджии;
• удаление порожка (при демонтаже подоконной стены);
• демонтаж перемычек над проемом (являются несущими конструкциями);
• вынос батареи на территорию лоджии.

Как узаконить переделку нежилого помещения?

Порядок действий

Первое, что необходимо сделать – это получить согласие на проведение данной процедуры со всеми совершеннолетними собственниками жилья (за несовершеннолетних решение принимает один из родителей или опекунов).

Куда обратиться?

Собственнику жилья следует обратиться в Бюро Технической Инвентаризации по месту жительства. Инженер БТИ должен:

1. произвести осмотр жилого помещения;
2. снять замеры площади;
3. убедиться в том, что помещение соответствует требованиям безопасности.

Если инженер не выявил никаких нарушений, решив, что все в порядке (переделка не навредила конструкции дома), то следующая инстанция, в которую нужно обращаться – это Проектный институт, который разрабатывал технический план здания.

В Проектном институте следует заказать разработку проектного эскиза на новый вариант жилого помещения (с уже присоединенной лоджией). Также подобные услуги (изготовление эскиза) предоставляют проектные бюро, которых достаточно много в каждом городе. Одна из таких организаций выполнит проект квартиры после перепланировки по всем соответствующим нормам и требованиям.

Следующий шаг – это сбор согласований в МЧС и СЭС, которые вам укажут в бюро технической инвентаризации (в зависимости от ситуации). Обязательными организациями, в которых следует получать согласования – это Министерство по чрезвычайным ситуациям (местное отделение) и Санитарно-эпидемиологическая станция (по месту жительства).

Возможно, вас направят в Комитет архитектуры и градостроительства, если ваш дом, в котором планируется перепланировка, относится к памятникам архитектуры или представляет культурную ценность.

Документы

Полный пакет документов подается в Жилищную инспекцию по месту жительства (которой подконтрольна территория расположения дома) вместе с заявлением на согласование плана перепланировки (образец можно получить у работника инспекции).

Документы необходимы следующие:

• паспорт заявителя (владельца недвижимости);
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• технический паспорт на квартиру;
• составленный проект предполагаемой (проведенной) перепланировки;
• согласования из уполномоченных органов (МЧС, СЭС и т.д.);
• теплотехнический расчет (если он не был включен в проект реконструкции).

Жилинспекция может затребовать предоставления письменного согласия всех собственников жилплощади, а также заключение технической экспертизы о состоянии конструкции здания в целом.

Еще один важный момент – это остекление лоджии. Если остекление не предусмотрено техническим планом дома при его сдаче, то в случае выполнения данной процедуры, понадобится обратиться в архитектурно-техническое управление по месту жительства или подведомственную ей контору. В этой инспекции должны выдать справку, одобряющую проведение остекления.

Сроки и стоимость

Поданная документация передается в отдел по перепланировкам, где будет рассматриваться в течение 45 календарных дней, после чего выносится положительное или отрицательное решение.

Стоимость всей процедуры оформления перепланировки недешевая, обойдется собственнику в размере от 20 000 до 40 000 рублей (зависит от сложности работ). Помимо этого, владельцу следует уплатить госпошлину при переоформлении права собственности в размере 1 тысячи рублей.

Почему могут запретить подобные действия?

В случае отказа Жилищной инспекции в проведении перепланировки (объединении лоджии и комнаты/кухни), собственнику должны выдать письменное заключение, в котором четко прописываются причины отказа на основании статьи № 27 Жилищного кодекса РФ.

Отказать могут в следующих случаях:

• дом является памятником архитектуры и любые изменения его конструкции недопустимы по закону;
• сотрудники Жилинспекции решили, что теплопотери после перепланировки слишком большие;
• в смежных квартирах уже была сделана подобная перепланировка, в результате чего несущие стены ослаблены;
• прочие причины.

При рассмотрении представленной собственником документации, сотрудники Жилинспекции делают запросы в различные инстанции. Если на один из таких запросов придет отрицательный ответ, то это и станет причиной отказа.

Штрафы за нарушение

В случае самовольной перепланировки, на собственника жилья может быть наложено административное взыскание в виде штрафа (независимо от вида перепланировки).

Статья № 7.21 Кодекса об административных правонарушениях устанавливает размер взысканий, а именно: штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей.

Помимо штрафа, собственника жилья могут обязать привести помещение в первоначальный вид. Это указано в части 3 статьи № 29 Жилищного кодекса РФ.

В случае неисполнения требований согласующего органа, по приведению жилья в исходное состояние в течение определенного срока, данный согласующий орган вправе подать иск в суд, который принимает одно из следующих решений (опираясь на часть 5 статьи № 29 Жилищного кодекса РФ):

• В отношении собственника. Продажа квартиры с публичных торгов, с выплатой собственнику суммы от совершенной сделки, за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Обязанность по приведению жилья в исходное помещение, после реализации квартиры, возлагается на нового собственника.
• В отношении нанимателя. Расторжение договора социального найма, с возложением обязанностей по приведению помещения в исходное состояние на собственника квартиры (наймодателя).

Заключение

Перепланировка лоджии – это процедура, к которой очень часто прибегают жильцы, дабы расширить жилое пространство квартиры. Но далеко не все узаконивают данную процедуру, так как не считают нужным. Именно из-за этого впоследствии и возникают проблемы с переоформлением собственности.

Надеемся, что данная статья дала понять вам, что можно, а что нельзя делать при проведении перепланировки лоджии.