Каковы основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

Конечно, каждому из нас при покупке или продаже квартиры хочется, чтобы все прошло быстро и гладко. Но иногда может сложиться такая ситуация, когда уже после заключения договора купли-продажи одна из сторон понимает, что нужно все отменить. Купля-продажа квартиры – это сделка не только коммерческого характера, но и юридический акт, который можно отменить, признать недействительным. Расскажем, можно ли оспорить договор КП после его регистрации или после смерти продавца, а также о том, как признать документ недействительным.

Показать содержание

• Основания
Совершена под влиянием угрозы     
• Можно ли оспорить?
После смерти продавца      После регистрации     А что с нотариальным соглашением?     
• Кто может оспорить ДКП?
• Пошаговая инструкция
Куда обратиться?     Срок исковой давности     Правила составления заявления в суд     Список доказательств и документов      Стоимость    
• Последствия
• Заключение

Основания

В каких случаях допустимо признание сделки по договору недействительной? Существует ряд оснований, отраженных в параграфе № 2 ГК РФ, согласно которым сделка может быть признана недействительной:

• Если сделка противоречит какому-либо закону (ст. 168 ГК РФ).
• Если сделка ничтожна (ст. 166 ГК РФ). Например, при совершении данной сделки не были переданы деньги или оформлялся договор дарения недвижимости, а на самом деле так называемому «дарителю» платились деньги.
• Если появилась информация о том, что одна из сторон была признана недееспособной (ст. 171 ГК РФ).
• Если сделка заключалась лицом, которое находилось в момент подписания договора купли-продажи в неадекватном состоянии (алкогольном или наркотическом отравлении).
• В случае совершения сделки с несовершеннолетним до 14 лет (ст. 172 ГК РФ). Естественно, лица до 18 лет могут обладать своим собственным имуществом и могут его продавать, но при заключении договора необходимо получить согласие родителей. Они тоже ставят свою подпись (после подписи несовершеннолетнего) и пишут «Согласен».

Совершена под влиянием угрозы

По иску потерпевшего сделка, совершенная под влиянием угрозы, шантажа, насилия и обмана (ст. 179 ГК РФ), а также при стечении тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) может быть оспорена и признается недействительной.

Можно ли оспорить?

После смерти продавца

Чтобы оспорить этот договор, покупателю нужно обратиться в отделение Росреестра для того, чтобы перерегистрировать право собственности на себя. В случае отказа (регистратор отказывается принимать документы) следует обратиться в районный суд с заявлением. Далее, после рассмотрения всех обстоятельств, выносится вердикт, по которому право собственности суд обязывает перерегистрировать на покупателя.

После регистрации

После того как договор прошел государственную регистрацию, его также можно оспорить. В некоторых случаях происходит заключение «обратного» договора (когда обеим сторонам удалось мирно договориться об отмене сделки). Но чаще всего все-таки оспаривать договор приходится через суд.

Достаточно часто в судебной практике встречается такая ситуация: гражданин, имеющий право на проживание (право пользования) в квартире (не собственник) надолго уезжает в командировку или попадает в тюрьму.

За время отсутствия гражданина собственники недвижимость благополучно продают, а через некий промежуток времени совершенно неожиданно для покупателя в квартире появляется посторонний человек. Конечно, новый владелец будет такую сделку (с обременением) оспаривать.

О том, можно ли расторгнуть ДКП после регистрации, можно узнать в нашей статье.

А что с нотариальным соглашением?

Договор купли-продажу, заключенный у нотариуса, оспорить возможно в следующих случаях:

• В случае существенного нарушения его одной из сторон, из-за чего другой стороне наносится серьезный ущерб.
• В случае недобросовестных (умышленных) действий участников сделки. Например, одна сторона умолчала о том, что квартира была приобретена в браке.
  Справка! Единой базы данных ЗАГС нет, поэтому у другого супруга есть все основания данную сделку оспорить.
• Нотариус установил дееспособность продавца, а он, на самом деле, является ограниченным в дееспособности.

Кто может оспорить ДКП?

Можно ли оспорить сделку по договору? Да, оспорить сделку имеет право каждая из сторон (продавец или покупатель), а также третьи лица, которые тем или иным образом были в договоре представлены или же те, чьи интересы непосредственно затрагиваются.

Например, это могут быть бывшие супруги, родственники, которых незаконно выписали из квартиры, опекуны и т.д.

Пошаговая инструкция

Куда обратиться?

Оспорить договор купли-продажи возможно только в судебном порядке. Для того чтобы подать исковое заявление с просьбой вернуть имущество или денежные средства нужно обратиться в районный или городской суд по месту нахождения недвижимости.

Срок исковой давности

Законодательством (ст. 181 ГК РФ) определены сроки исковой давности:

• 1 год предусмотрен для оспоримых сделок (с того момента, как нарушение было выявлено).
• 3 года для фиктивных и противозаконных (ничтожных) сделок.
• 10 лет допускается для третьих лиц, с того момента как ими были получены сведения о противозаконности (если они не могли подать иск раньше, так как находились от места проведения сделки достаточно далеко).

Правила составления заявления в суд

От правильности и грамотности составления искового заявления во многом зависит восприятие судом заявителя и перспективы его дела в целом. Если же иск написан неправильно, то суд может отказаться его принимать.

Дата составления заявления должна совпадать с датой подачи всех документов.

В данном заявлении обязательно должны быть указаны следующие пункты:

1. Подробная техническая и адресная информация об объекте недвижимости и обеих сторонах сделки (адреса, подробные паспортные данные, место работы, номера телефонов и т.д.).
2. Основания, по которым оспаривается сделка (вместе с доказательствами).
3. Конкретная просьба, которую нужно четко сформулировать: вернуть права на квартиру или вернуть деньги.
4. Паспортные данные тех свидетелей, которые на суде смогут подтвердить незаконность сделки.

• Скачать бланк искового заявления о признании договора купли-продажи квартиры недействительным
• Скачать образец искового заявления о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

Список доказательств и документов

Необходимо подготовить следующие документы:

• Копии паспортов свидетелей.
• Выписка из Росреестра, в которой подтверждается статус квартиры на данный момент.
• Все личные документы (копии, заверенные нотариусом).
• Документы, которые подтверждают право на собственность (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).
• Выписка с карты или банковского счета, которая подтверждает что не производился денежный перевод (в случае безналичной оплаты).
• Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, о зарегистрированных лицах.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Документы, которые подтверждают право на оспаривание сделки: справки, договора, заключения экспертиз, решение суда о недееспособности, видео или аудиоматериалы, подтверждающие факт угроз и насилия. Если опротестовывается сделка, совершенная от имени несовершеннолетнего, то нужно будет представить его паспорт и договор, где подписи родителей отсутствуют.
• Исковое заявление.

Стоимость

При подаче искового заявления имущественного и неимущественного характера в суд необходимо будет уплатить госпошлину, размер которой определен Налоговым Кодексом – 6 тысяч рублей (п.2 ст. 333.21 НК РФ).

Последствия

В ситуации, когда это сделать невозможно (возвратить полученное в натуре), то возмещается его стоимость (производится денежная компенсация). В случае если выяснится, что одна из сторон имела противоправный умысел, то суд вправе применить меры, которые предусматривают конфискацию.

Заключение

В итоге можно сделать вывод, что договор купли-продажи можно признать недействительным при наличии определенных оснований. Например, если оформлялся он с нарушением законодательства, если не исполнены обязательства сторон (согласно договора) или же выяснились неизвестные обстоятельства. Пострадавшая сторона может оспорить данный документ, подав исковое заявление в суд. Очень важно, чтобы участники сделки были правомочны.