Важно знать при покупке квартиры в новостройке: какие документы нужны от застройщика и что подготовить лично?

Чтобы осуществить покупку квартиру в новостройке, от продавца и покупателя требуется внушительный перечень документов – не только договор купли-продажи. Сделка будет считаться закрытой после регистрации нового права собственности в Росреестре.

Чтобы с этим не возникло трудностей, стоит заранее позаботиться о необходимых бумагах и справках, а также уделить внимание проверке юридической чистоты квартиры и репутации застройщика. Мы расскажем, какие документы оформляются и как проанализировать договор.

Показать содержание

• Список бумаг, которые должны быть у застройщика
Для жилья в строящемся доме     В уже возведенном доме    
• Какую документацию нужно подготовить покупателю?
Если жилье приобретается за наличные     В ипотеку     При долевом участии     Через кооператив    
• Оформление договора
Долевого участия     Уступки права требования     Инвестирования    

Список бумаг, которые должны быть у застройщика

Для жилья в строящемся доме

Покупатели, имеющие жилье, но стремящиеся в будущем улучшить условия проживания, выбирают покупку квартиры в еще не сданном в эксплуатацию доме.

Прежде чем заключать договор и передавать застройщику свои деньги, ознакомьтесь с документами. Документы, подтверждающие законность строительства:

1. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
2. Уставные документы компании.
3. Справка из налоговой о выплате отчислений государству.
4. Лицензия на строительство и приложение к ней.
5. Разрешение на строительство.
6. Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
7. Заключение экспертизы проектной документации.
8. Проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.
9. Проект договора.

Компании предлагают разные формы договоренностей. Чаще всего заключается договор на участие в долевом строительстве (ДДУ) (как купить квартиру по ДДУ?). Обязательства сторон по нему регулируются Федеральным законом «Об участи в долевом строительстве» от 2005 года. Договоры такого типа регистрируются в Росреестре, что снижает потенциальные риски и делает невозможной двойную продажу.

Кроме этого, в России встречаются договоры участия в жилищно-строительном кооперативе, совместной инвестиционной деятельности, уступки требований (цессии) и другие. Они были широко распространены до появления ДДУ. В наши дни юристы не советуют гражданам покупать квартиры по таким договорам, поскольку все они характеризуются меньшей, по сравнению с долевой формой, ответственностью застройщика.

Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью онлайн-калькулятора.

Предлагаем посмотреть видео о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме:

Советы юриста: как покупать квартиру в строящемся доме (часть 1)

В уже возведенном доме

Если дом уже построен, то квартиру можно покупать и планировать переселиться в нее уже в ближайшее время. Основным документом в этом случае станет стандартный договор купли-продажи.

До момента заключения договора следует попросить у застройщика документы. Пакет бумаг для безопасной сделки:

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок и дом.
2. Разрешение на строительство многоэтажного здания.
3. Акт распределения квартир.
4. Инвестиционный контракт застройщика.
5. Учредительные документы.
6. Лицензия на строительство.
7. Договор на управление домом (с дополнениями).
8. Акт приема-передачи многоквартирного дома.

• Скачать бланк акта распределения квартир
• Скачать образец акта распределения квартир
• Скачать бланк договора на управление домом между управляющей компанией и застройщиком
• Скачать образец договора на управление домом между управляющей компанией и застройщиком
• Скачать бланк акта приема-передачи многоквартирного дома
• Скачать образец акта приема-передачи многоквартирного дома

Читайте также: Зачем нужен акт приема-передачи квартиры при покупке и как его правильно оформить?

Какую документацию нужно подготовить покупателю?

Если жилье приобретается за наличные

Необременительным для сторон является контракт, оплачиваемый за наличные средства. В этом случае застройщик передает покупателю реквизиты для оплаты, а тот, по итогам проведения платежа, предоставляет ему документы для покупки квартиры и дальнейшей госрегистрации.

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Свидетельство о браке.
3. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на приобретение квартиры (всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?).
4. Квитанция об оплате недвижимости.

• Скачать бланк согласия супруга/супруги на покупку квартиры
• Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры

В ипотеку

При покупке квартиры по программе ипотечного кредитования потребуется предъявить дополнительные документы. Помимо покупателя и продавца в сделку входит еще одна сторона – банк. Следует:

1. заключить кредитный договор;
2. оформить закладную в пользу финансовой организации (банк выдает ипотеку под залог покупаемой квартиры).

При долевом участии

Долевое участие предусматривает своеобразную предоплату за квартиру. Одна часть средств передается застройщику сразу, а вторая – после окончания строительства.

Документы будут аналогичные покупке за наличные, однако квитанцию потребуется предъявить не на полную сумму, а только на часть, которая прописана в качестве авансового платежа в договоре с застройщиком.

Через кооператив

Если застройщик предлагает оформить покупку через кооператив для начала придется в него вступить. ЖСК, как правило, создается самой строительной компанией в тех случаях, когда юридическое лицо не желает останавливать строительство из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов.

Чтобы подписать договор через кооператив необходимо предъявить такие документы:

• Паспорт гражданина РФ.
• Свидетельство о браке.
• Заверенное разрешение супруга/супруги.
• Квитанция об оплате пая.

Оформление договора

Долевого участия

Закон устанавливает письменную форму для договора долевого строительства. Застройщики тщательно прорабатывают договор перед тем, как начать его использовать, однако и дольщику стоит внимательно его изучить, чтобы защитить собственные права. Следка с долевым участием описана в пункте 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве».

Существенными условиями договора, без которых он не будет действовать, являются следующие пункты:

1. Характеристика объекта в соответствии с проектной документацией.
2. Срок передачи застройщиком объекта в эксплуатацию.
3. Цена договора, порядок и сроки уплаты.
4. Гарантий срок на объект, по которому подписывается договор.
5. Способы обеспечения выполнения обязательств застройщиком (закон предлагает залог при покупке квартиры, поручительство и, наиболее частый вариант – страхование договора).

Кроме этого, по 214-ФЗ статья 4 положение 4 определены пункты, которые должны быть указаны в контракте в установленной формулировке. Правило касается прав и обязанностей сторон договоренности.

Срок передачи объекта скорректировать не получится – он должен быть идентичным для всех участников. Договор необязательно заверять, однако без регистрации в не обойтись.

Читайте также: Страхование титула при покупке квартиры

Подписывать договор стоит только после проверки добросовестности застройщика (на что обратить внимание при покупке?). Жители Москвы могут посмотреть списки проблемных компаний в «Реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства домов и чьи права нарушены». Желательно пообщаться с дольщиками на форумах, расспросить о других проектах застройщика.

Помните, что вносить изменения в договор можно только по согласию двух сторон, дольщик не сможет инициировать подписание доп.соглашения в одностороннем порядке, если юридическое лицо выступит против.

• Скачать бланк договора долевого участия на покупку квартиры у застройщика
• Скачать образец договора долевого участия на покупку квартиры у застройщика

Уступки права требования

Общей утвержденной формы для договора цессии нет, зато закон четко регулирует положения, которые должны присутствовать в документе. Проверьте, описаны ли в документе такие пункты сделки:

• Наименование документа.
• Дата и место его подписания.
• Характеристика квартиры.
• Обязанности сторон.
• Сумма требования.
• Ответственность сторон.
• Последствия неисполнения обязательств.
• Адреса и реквизиты сторон.

Все участники сделки ставят свои подписи с расшифровкой под текстом договора. Следует помнить, что покупка квартиры первоначальным владельцем могла проводиться двумя разными путями – если оплата жилья была произведена полностью, то при переуступке прав от второго покупателя требуется перевести эту же сумму в адрес продавца недвижимости.

• Скачать бланк договора уступки прав требования (цессии)
• Скачать образец договора уступки прав требования (цессии)

Инвестирования

Инвестиционный договор заключается на основе 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в России, осуществляемой в форме капитальных вложений». Предметом договора в этом случае будет выступать инвестиция – деньги, уплаченные покупателем на строительство дома с целью получения в нем квартиры.

Отметим, что после 2005 года такие договора стали редкостью, уступив правоотношениям на основе участия в долевом строительстве. Недостаток договора — отсутствие обязательной регистрации в Росреестре. Покупателю, в данном случае инвестору, следует проанализировать все составляющие договора – проследить, чтобы предмет договоренности и последствия невыполнения были прописаны максимально четко.

• Скачать бланк инвестиционного договора строительства многоквартирного дома
• Скачать образец инвестиционного договора строительства многоквартирного дома

Покупка квартиры в новостройке требует внимательного отношения к документации. Чтобы в будущем иметь возможность защитить свои права и избежать неприятностей, советуем проверять юридическую чистоту квартиры и репутацию застройщика. Встречаются случаи мошеннических действий со стороны девелоперов, двойные продажи. Кроме этого, покупая недвижимость в процессе строительства, гражданин сталкивается с риском, что работы не будут завершены вовремя.

Максимально обезопасить себя можно. Необходимо анализировать договор и знакомиться с уставными бумагами застройщика. Вносить изменения в уже заключенный договор можно только с согласия двух сторон, поэтому покупателю желательно обсудить с застройщиком все спорные пункты до момента подписания договоренности о покупке квадратных метров.

Читайте также: Любителям подымить и страдающим от них соседям — можно ли курить в подъезде многоквартирного дома?